Hypothek Schweiz: Warum anders amortisiert wird

Wer aus Deutschland auf den Schweizer Immobilienmarkt schaut, stößt auf eine Praxis, die zunächst widersinnig wirkt: Hypotheken werden dort häufig nicht vollständig zurückbezahlt. Ein Teil bleibt bewusst bestehen, oft über Jahrzehnte und bis ins Rentenalter hinein.

Dahinter steht keine Nachlässigkeit, sondern ein Steuersystem, das andere Anreize setzt. Wer die Logik kennt, versteht auch, warum Beratungsgespräche dort andere Fragen stellen.

Der Eigenmietwert als Ausgangspunkt

In der Schweiz wird der Nutzen der selbstbewohnten Immobilie als Einkommen behandelt und besteuert. Im Gegenzug lassen sich Schuldzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Daraus ergibt sich eine Rechnung, in der eine bestehende Hypothek steuerlich entlastet.

Ob sich das lohnt, hängt vom Zinsniveau, vom Steuersatz und von der Alternativanlage ab. In Phasen sehr niedriger Zinsen verschiebt sich das Bild, weil der Abzug entsprechend klein ausfällt. Zudem steht ein Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung an: Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum, und Schuldzinsen sind dann nur noch eingeschränkt abziehbar.

Erste und zweite Hypothek

Üblich ist die Aufteilung in zwei Teile. Der erste Teil bis zu einem bestimmten Anteil des Verkehrswerts muss nicht amortisiert werden. Der zweite Teil darüber hinaus wird innerhalb einer festgelegten Frist zurückgeführt, meist bis zum Erreichen des Rentenalters.

Diese Amortisation kann direkt erfolgen oder indirekt über ein Vorsorgekonto der dritten Säule. Bei der indirekten Variante bleibt die Schuld formal bestehen, während das Guthaben parallel wächst und erst am Ende verrechnet wird.

Zwei Wege zur eigenen ImmobilieWie in Deutschland und in der Schweiz üblicherweise gerechnet wirdÜbliche Praxis in DeutschlandÜbliche Praxis in der SchweizZiel ist die vollständige TilgungEin Teil der Hypothek bleibt dauerhaftbestehenZinsen wirken sich steuerlich kaum ausSchuldzinsen sind vom Einkommen abziehbarEigenkapital kommt aus ErsparnissenVorsorgeguthaben kann eingesetzt werdenGeprüft wird die Zahlungsfähigkeit heuteGerechnet wird mit einem kalkulatorischenZinssatztuugo.ch

Unterschiedliche Rechenlogik beim Immobilienerwerb

Tragbarkeit statt aktueller Zinsen

Banken prüfen nicht, ob die Belastung beim heutigen Zinssatz leistbar ist, sondern rechnen mit einem deutlich höheren kalkulatorischen Satz. Dazu kommen pauschale Nebenkosten für Unterhalt. Die Summe soll einen bestimmten Anteil des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

Diese Regel erklärt, warum Haushalte mit ausreichendem Einkommen für die laufenden Raten dennoch keine Finanzierung erhalten. Wer solche Szenarien durchspielen möchte, findet bei tuugo.ch einen Rechner für Hypothek, Säule 3a und Zinseszins, mit dem sich Tragbarkeit und Vorsorgewirkung gemeinsam betrachten lassen.

Vorsorgegelder als Eigenkapital

Guthaben aus der beruflichen Vorsorge und aus der gebundenen Selbstvorsorge lassen sich unter Bedingungen für selbstbewohntes Eigentum einsetzen, entweder durch Vorbezug oder durch Verpfändung. Der Vorbezug senkt allerdings die spätere Rente, vergrößert also die Versorgungslücke im Alter, und löst eine Besteuerung aus.

Die Verpfändung vermeidet beides, erhöht aber die Verschuldung. Welche Variante sinnvoll ist, hängt vom Alter, von der Einkommensentwicklung und von der Familiensituation ab.

Was für deutsche Interessenten dazukommt

Der Erwerb von Wohneigentum durch Personen ohne Schweizer Wohnsitz ist bewilligungspflichtig und je nach Kanton stark eingeschränkt. Für Grenzgänger und Personen mit Aufenthaltsbewilligung gelten eigene Regeln, die sich nach Bewilligungsart unterscheiden. Allgemeine Punkte, die beim Kauf jenseits der Grenze zu beachten sind, fasst der Beitrag Immobilie im Ausland kaufen zusammen.

Dazu kommt die Währungsfrage. Wer in Euro verdient und in Franken finanziert, trägt ein Wechselkursrisiko, das über die Laufzeit erheblich werden kann und von keiner Zinsbindung abgedeckt wird.

Die Rechnung am Ende

Ob sich eine bestehende Hypothek lohnt, entscheidet der Vergleich zwischen Nettozinskosten nach Steuern und der Rendite, die das nicht eingesetzte Kapital erwirtschaftet. Fällt diese Rendite niedriger aus, ist Amortisation die bessere Wahl.

Das ist eine individuelle Rechnung und keine Regel. Sie ändert sich mit dem Zinsniveau, mit dem Einkommen und mit dem Lebensabschnitt, weshalb sie in Abständen wiederholt gehört.

Häufige Fragen

Warum werden Hypotheken in der Schweiz oft nicht vollständig getilgt?

Weil der Eigenmietwert als Einkommen besteuert wird und Schuldzinsen abziehbar sind. Eine bestehende Hypothek kann dadurch steuerlich entlasten.

Was bedeutet Tragbarkeit bei der Finanzierung?

Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz deutlich über dem aktuellen Niveau plus pauschalen Unterhaltskosten. Die Summe darf einen festgelegten Anteil des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

Können Vorsorgegelder für den Kauf genutzt werden?

Ja, über Vorbezug oder Verpfändung. Der Vorbezug senkt die spätere Rente und wird besteuert, die Verpfändung erhöht dafür die Verschuldung.

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